Приемка квартиры в новостройке

Эксперты компании “Мэлвуд” подготовили, пожалуй, самую подробную статью для тех, кто заинтересован в приемке квартиры в новостройке. Ответы на ключевые вопросы найдут для себя не только те, кто принимает квартиру совместно с экспертом. Мы также щедро делимся рекомендациями о самостоятельной приемке квартиры.

Кратко о том, что вас ждет:

1. С чем приходить на осмотр квартиры: документы и инструменты.
2. С чем сверять результаты, где искать нормы и отклонения от них.
3. Как быть, если застройщик в ДДУ указал отклонения больше нормы.
4. Примеры дефектов (наглядно на фото и видео).
5. История одного собственника с разбором его ситуации.
6. Чек-лист для самостоятельной приемки квартиры.
7. Все про акт приемки-передачи: как выглядит, как заполнять, кому предъявлять.
8. Как судиться с застройщиком, если до этого все же дошло.

Процедура приемки квартиры

Направляясь на встречу с застройщиком соберите следующий пакет документов:

1. договор долевого участия;
2. паспорт;
3. доверенность, если вы не собственник приобретаемой квартиры.

Строительный эксперт, если вы идете с ним, берет с собой:

1. Поверенное оборудование - инструменты, с помощью которых будет проверяться качество строительства квартиры;
2. Документы эксперта (дипломы, сертификаты, свидетельства о повышении квалификации);
3. Выписка из реестра СРО - в случае, если эксперт представляет юридическое лицо, т.е. компанию;

Кто может присутствовать на приемке

Со стороны застройщика может быть менеджер продаж, прораб, мастер, инженер проекта, инженер контроля качества, инженер по эксплуатации объекта.

Собственник может передать право третьему лицу по доверенности осуществлять приём квартиры без его присутствия, дополнительно может присутствовать строительный эксперт.

В качестве специалиста, имеющего опыт в строительной сфере, собственники могут пригласить своего будущего подрядчика по отделочно-строительным работам. Они, как правило, оказывают эту услугу за небольшие деньги с целью заключить договор на ремонт квартиры. Что стоит учитывать при взаимодействии со строительной бригадой? Подрядчик, или назовем его строитель, может определить качественные характеристики дефектов, но не количественные. Например, наличие трещины в стеклопакете - это качественная характеристика, длина и глубина трещины - количественная. Строитель обычно фиксирует все дефекты, которые есть в квартире, но устранять застройщик будет только те, которые не входят в допуски согласно нормативной документации.

Сколько времени может длиться приемка

Застройщик не вправе ограничивать вас во времени, но на практике бывали случаи, когда представители застройщика просят ускориться, а иногда и требуют. Собственник имеет полное право отказать и проводить осмотр в своем темпе. Все таки не за хлебом в магазин пришли.

Вот примерные сроки приемки, которые затрачивает эксперт. Осмотр квартиры-студии без тепловизора при наличии незначительных дефектов в среднем длится 40 минут. Осмотр четырехкомнатной квартиры с тепловизором и фиксацией большого количества дефектов может длиться 3 часа. Скорее всего, ваш случай попадёт в этот временной интервал.

Что не входит в приемку квартиры

Собственник не может включить в осмотр придомовую территорию, оценивать лифты и состояние подъездов, но вы можете поинтересоваться, введен ли дом в эксплуатацию. Это значит, что у застройщика должно быть разрешение от мэрии города на эксплуатацию дома, наличие отопления в отопительный период, горячая и холодная вода, электроснабжение. Бывают исключения, когда дома сдаются без разрешения и ввода в эксплуатацию, но такие случаи лучше разбирать отдельно.

Что взять с собой на приемку

Минимальный список оборудования для самостоятельной приемки:

1. лист бумаги для проверки вентиляции;
2. лист бумаги для заметок и отрисовки плана (если есть навыки);
3. ручка для записи дефектов в акт;
4. зарядка для телефона для проверки работоспособности розеток;
5. маркер (не перманентный), чтобы отметить царапины на стеклопакетах;
6. карандаш для отметки дефектов на стенах (трещины, отслоившиеся участки штукатурки;
7. рулетка для замеров квартиры,
8. строительный уровень, правИло - с этими инструментами редко встречаются собственники.

Что берут с собой профессионалы:

1. двухметровая контрольная рейка, оно же правИло, оно же лекало для выявления неровностей плоскости поверхностей стен, полов.
2. уровень для определения отклонения от вертикали и горизонтали конструкций отделочных покрытий (стены, пол, окна, двери). Определение неровностей профилей оконных блоков, дверных коробок и полотен.
3. дальномер (рулетка) для определения размеров помещений и конструкций.
4. линейка для измерения величины неровностей и размеров конструкций (измерение выступов колонн, толщины перегородок).
5. карандаш для отметки дефектов на стенах, полах.
6. маркер (не перманентный) для отметки дефектов (сколов, трещин, царапин, окалин) на стеклах.
7. тестер для розеток для определения наличия фазы, нуля, заземления и правильности их подключения.
8. анемометр для определения скорости и направления потока воздуха в области вентиляционного канала, т.е определение работоспособности системы вентиляции.
9. тепловизор (в отопительный сезон) для определения температурных аномалий (мест промерзания, продувания) на поверхностях конструкций: стен, углов комнат, оконных и балконных блоков, полов, чердачных перекрытий и перекрытий над холодными проездами или подвалами.
10. штангенциркуль для определения размеров конструкций (например, замер диаметра трубы).

Основные нормативные документы

Как было сказано ранее, застройщик будет устранять только те замечания, которые превышают допустимые нормы отклонения согласно нормативной документации. С чем вам стоит сверять свои замеры? Ниже приводятся названия документов, которые вы легко найдете в интернете:

1. СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» (с Изменением № 1);
2. СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» (с Изменением № 1);
3. ГОСТ 30674-99. «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»;
4. ГОСТ 30970-2014 «Блоки дверные из поливинилхлоридных профилей. Общие технические условия»;
5. ГОСТ 31173-2006 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;
6. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»;
7. ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия»;
8. ГОСТ 111-2014 Стекло листовое бесцветное. Технические условия» (с Изменением № 1, с Поправкой);
9. СП 55-103-2004 “Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит”;
10. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (с Изменениями № 1, 2, 3);
11. СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003» (с Изменением № 1);
12. СП 163.1325800.2014 “Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа”.

В этот момент вы можете возразить, что все допуски указаны в ДДУ и мне незачем изучать столько материалов.

Что делать, если в ДДУ указаны отклонения больше ГОСТа или СП?

Свобода договора предполагает, что в него могут быть внесены любые условия, которые не противоречат закону. Увеличенные допуски ему не противоречат, потому что стороны могут предусмотреть обязательства другого характера. Но у нас есть закон о защите прав потребителей. И когда участником долевого строительства выступает физическое лицо, на него распространяется этот закон, а в частности его положение о том, что не допускается ущемлять права потребителя договором по отношению правил, установленных нормативами.

Если отступы от допусков ухудшают права потребителя, то есть качество становится намного хуже, чем то, на что рассчитывал потребитель при покупке квартиры, это положение договора можно признать незаконным.

В этом случае в суд можно подавать иск на застройщика и признать часть договора недействительной, провести экспертизу соответствия нормативной документации и в соответствии с результатами экспертизы взыскать стоимость устранения дефектов.

Но если покупателем по договору является юридическое лицо, то в этом случае закон о защите прав потребителей не поможет.

Как мы проводим приемку квартиры

Чтобы измерить величину отклонения к правИлу прикладываем линейку. Величина зазора и есть величина неровности поверхности.

Для определения отклонений от вертикали прикладываем уровень к дверному блоку, стене, оконному блоку, выставляем его в вертикальное положение и прикладываем линейку. Зазор между уровнем и проверяемой поверхностью и есть величина отклонения от вертикали на длину уровня.

Обнаружение неровностей пола

Обнаружение неровностей стен

Поиск мест промерзания и продувания тепловизором

Замер температуры воздуха в квартире

Определение отклонений установки пластиковых окон

Определение скорости и направления потока воздуха в вентиляции

Примеры дефектов, которые являются допустимыми

Большинство мелких дефектов убирается на этапе чистовой отделки. Значения их отклонений меньше допусков (отклонений) указанных в нормативной документации СП, ГОСТ.

История приемки квартиры в новостройке в Новосибирске

История полностью настоящая, выдуманы только имена и названия. Одна женщина (назовем ее Марией) решила переехать в Новосибирск из небольшого города. Она купила трехкомнатную квартиру в новом жилом комплексе “Уютный уют” на этапе строительства по договору ДДУ. Надо отметить, что для Марии это событие радостное вдвойне, так как это ее первая собственная недвижимость.

Проблема заключалась в том, что у Марии совсем нет ни строительного опыта, ни образования. Идею принести с собой правИло и рулетку она не рассматривала. Поэтому Мария решила взять с собой того, кто в этом разбирается - строительного эксперта. Вот у него с собой были и правИло, и рулетка, и даже анемометр.

Некоторые дефекты Мария смогла оценить и сама. Например, треснувший стеклопакет и царапины на стекле.

Места промерзания оконных конструкций уже смог обнаружить только эксперт с помощью тепловизора.

Еще были обнаружены превышения допустимых норм отклонения по вертикали у стен и по горизонтали у пола. Если бы Мария приняла квартиру в таком виде, то на этапе ремонта получила бы перерасход строительных материалов и удорожание стоимости работ.

Проверка вентиляции анемометром показала, что воздух из квартиры удаляется умеренно.

Примечание от эксперта: Вентиляционная система на верхних этажах многоквартирных домов имеет особенность из-за минимальной разницы давления в квартире и на выходе вентиляционной шахты на крыше. На последних этажах перепад высот маленький и вентиляция в летнее время работает хуже чем в зимнее, так как тёплый воздух поднимается вверх, поэтому в зимнее время воздух из квартиры может удаляться достаточно хорошо, а в летнее - вентиляция может вообще не работать. Будьте внимательны и возьмите на вооружение.

Эксперт провел тестирование работоспособности розеток. Помимо напряжения прибор показывает наличие фазы, нуля и заземления.

Теперь давайте посчитаем, сколько денег сэкономила Мария, заставив застройщика устранить дефекты. Сюда вошли общестроительные работы, восстановление теплоизоляции и прочие сопутствующие процессу стройки работы.

На материалах Мария сэкономила 46 515,6 рублей.

На работах - 65 968,8 рублей.

В итоге на устранение найденных дефектов Марии удалось сэкономить 112 485 рублей. Расчет стоимости эксперт выполнил в программном комплексе "ГРАНД-Смета" с применением ФЕР (федеральные единичные расценки на строительные работы), ФЕРр (Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы) и ФССЦ (Федеральные сметные цены на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве) . Данные строительные нормативы разрабатываются и устанавливаются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, а это значит, что в случае обращения в суд, у вас будут законные и подтвержденные основания, чтобы взыскать средства на устранение дефектов. Стоит взять во внимание тот факт, что в программе заложены не рыночные цены, а усредненные, поэтому реальная смета, рассчитанная подрядчиком, как правило, будет выше.

В смету вошли следующие работы:

1. оштукатуривание стен,
2. монтаж стяжки,
3. демонтаж/монтаж уголков ПВХ,
4. затирка поверхностей ПВХ,
5. электромонтажные работы,
6. демонтаж / монтаж оконных и дверных откосов,
7. снятие / установка пластиковых подоконных досок,
8. демонтаж / монтаж оконных коробок,
9. демонтаж / монтаж дверных коробок,
10. замена в оконных проемах элементов стеклопрофилита,
11. демонтаж / монтаж розеток,
12. демонтаж / монтаж радиаторов отопления,
13. изоляция стен из пенополиуретана методом инъецирования (запенивание монтажной пеной обывательским языком),
14. ремонт и восстановление герметизации коробок окон и балконных дверей герметиком,
15. очистка помещений от строительного мусора,
16. погрузка строительного мусора вручную,
17. перевозка грузов автомобилями-самосвалами.

А теперь строительные материалы:

1. сухие цементные смеси,
2. акриловая грунтовка,
3. растворитель,
4. клей жидкие гвозди,
5. сендвич-панели,
6. радиатор биметаллический отопительный секционный,
7. смесь штукатурная,
8. монтажная пена,
9. стекло строительное профильное бесцветное коробчатого сечения.

112 000 сэкономленных рублей! Плюс бесценное время на поиск рабочих, материалов, доставку и устранение. И это если все устранят качественно за один раз.

Услуга “Приемка квартиры в новостройке” с тепловизионным обследованием обошлась Марии всего в 8000 рублей. Также Мария захотела повторно вызвать эксперта для проверки устранения дефектов. Эта услуга обошлась еще в 6000 рублей.

Итого Мария осталась в плюсе на 98 000 рублей! В процессе ремонта эти деньги несомненно найдут применение себе.

Теперь немного о сроках устранения дефектов застройщиком.

Замену треснувшего стеклопакета ждали около 1,5 месяцев из-за необходимости оформления заказа и доставки у производителя пластиковых окон.

Дефекты по промерзаниям начали устранять через 5-7 дней и сделали это достаточно оперативно.

Мария отметила, что застройщик не конфликтовал и не избегал ответственности.

Чек-лист для самостоятельной приемки квартиры

Для некоторых людей приемка квартиры собственными силами не проблема. Главное - знать, куда смотреть. Эксперты “Мэлвуд” подготовили список, состоящий из 98 пунктов - дефектов, на которые стоит обратить внимание при самостоятельной приемке квартиры.

Файл можно распечатать и взять с собой на осмотр.

Акт приемки-передачи

Акт приема-передачи вам даст заполнить застройщик в конце осмотра квартиры. Помимо такого документа вы можете взять с собой бланк для фиксации дефектов. Он так и называется - дефектный акт или дефектная ведомость.

Вы можете ознакомиться с тем, как фиксирует замечания в дефектном акте строительный эксперт.

Акт приемки квартиры

Акт тепловизионного осмотра

Ниже вы можете скачать пустой дефектный акт для самостоятельного осмотра.

Простые дефекты, которые не требуют закупки материалов, обычно устраняются застройщиком быстро - в течение недели.

Зачастую на этапе передачи квартир собственникам строители уже покидают объект, поэтому застройщик собирает все дефекты, привозит рабочих, и они устраняют все согласно списку за 2-3 дня. Более точные сроки вам сможет сказать только застройщик. По закону о защите прав потребителей у него есть на это 45 дней.

Варианты устранения дефектов зависят от технологий и их видов. Бывает так, что застройщик предлагает строительные материалы, например, пару мешков штукатурки, для выравнивания стены силами самого собственника. Выбор остается за вами.

Что должно быть написано в акте приема-передачи?

Прописываются все выявленные дефекты, которые не соответствуют нормативной документации. То есть замечания типа “не убрали строительный мусор”, “стоит запах канализации” и прочие не пишем.

Как описать дефект?

1. Вид конструкции: стена, пол, перекрытие, окно, дверь.
2. Материал, из которого изготовлена конструкция. Осматриваем в основном финишный слой. Например, для стен - это штукатурка. Она бывает следующих видов: простая, улучшенная или высококачественная.
3. Вид дефекта по классификации нормативного документа. Например, неровности поверхности плавного очертания.

Как выдвинуть претензию застройщику

В ситуации, когда собственник принимает квартиру вместе со строительным экспертом, представитель застройщика тоже должен присутствовать на обсуждении акта перед подписанием, чтобы иметь возможность оспорить правомерность дефекта.

Все дефекты показываются на конструкциях представителю застройщика, в этом случае уже не нужно прикладывать правила и уровни, если об этом не попросит сам представитель. Если он не согласен с дефектом, то задача эксперта доказать свою правоту.

Как видите, оспаривать дефекты, не зная нормативную документацию, довольно сложно. Собственник может показать на дефекты с бытовой точки зрения, а застройщик будет парировать отсылками к документам.

Принимать или не принимать?

Если собственник принимает квартиру с дефектами, то к акту приема-передачи нужно прикладывать акт с дефектами.

Если собственник отказывается подписать акт приема-передачи, то в нем необходимо перечислить дефекты и написать, что он отказывается от подписания документа.

Имейте в виду, что у собственника должны быть серьезные основания для того, чтобы не подписывать акт, а именно, обнаруженные дефекты не позволяют эксплуатировать квартиру. Например, не работает вентиляция, и квартира небезопасна из-за нарушенного микроклимата. Другие примеры из жизни: не поставили стеклопакет или нет радиаторов отопления.

И даже при наличии подписанного акта и дефектной ведомости застройщик должен устранить замечания не позднее 45 дней.

Когда идти в суд?

1. Нашли много дефектов, описали их в ведомости, а застройщик не хочет устранять. В этом случае собственнику квартиры необходимо экспертное заключение. Можно даже принять квартиру, получить ее в собственность и идти в суд. Суд будет учитывать только дефекты, зафиксированные в акте на момент осмотра. Самое главное, описать в нем все дефекты, потому что добавить, например, царапину на стекле, которую не заметили в прошлый раз, будет нереально, т.к. невозможно будет доказать, что эту царапину оставил застройщик, а не вы после приемки квартиры. Главное, чтобы в дефектном акте стояла подпись застройщика. При положительном решении судьи застройщик должен устранить дефекты или выплатить компенсацию.
2. Получение от застройщика компенсации за некачественные строительные работы в квартире. В этом случае подписывается дефектный акт и акт приемки-передачи.

Теперь после прочтения этой статьи, мы надеемся, у вас появилось ясное представление о том, как проходит процесс приемки, что ожидать от застройщика и как повысить свои знания о строительных нормативах.

Одна из главных мыслей, которую эксперты Мэлвуд хотели донести, заключается в том, что застройщик готов устранять только те дефекты, которые не входят в допуски согласно нормативной документации. Все остальное он посчитает субъективным мнением собственника квартиры. Для того чтобы понять, что пункты дефектного акта являются нарушениями требований нормативной документации, необходимо разбираться в ГОСТах и СП и юридических тонкостях. Или заказать услугу “Приемка квартиры в новостройке” у экспертов компании “Мэлвуд”. Только в этом случае Вы можете быть уверенными в том, что застройщик устранит эти дефекты своими силами, либо вы сможете получить компенсацию за их устранение. Выбирайте тот вариант, который подходит именно вам!

Если у вас остались вопросы после прочтения статьи, вы можете задать их по телефону +7 (383) 287-65-44 или написать нам на почту info@melwood.ru.