Техническое обследование зданий

Сэкономьте на содержании здания 100 000^* рублей списав его с баланса с помощью экспертизы.
Забронируйте бесплатный предварительный выезд за 10 минут

Анастасия Шишлянникова

Провела 892 строительных экспертизы,
94 судебных экспертизы

Отправляя контактные данные, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

*Сумма рассчитана по среднестатистическим показателям компании Мэлвуд за 9 лет

Техническое состояние зданий и строительных конструкций проводится на всех объектах без исключения. Процесс анализа включает комплекс мер по установлению реального состояния объекта и его элементов, определяет порядок выполнения капитального ремонта или реконструкции.

Что может стать причиной для выполнения технической экспертизы?

• Модернизация объекта;
• Изучение эксплуатационных свойств сооружения после аварии;
• Необходимость капитального ремонта либо восстановления здания;
• Возможное воздействие природных и техногенных сил либо близко расположенное строительство, которые влияют на эксплуатационные свойства;
• Разработка системы мероприятий для предотвращения аварийной ситуации.

Под модернизацией объекта подразумевается планируемые изменения одного помещения либо всего здания. Перед началом строительных работ необходимо убедиться, что здание способно выдержать новые нагрузки.

Одним из распространенных примеров аварии, после которых требуется экспертиза, является пожар. В этом случае экспертное заключение должно установить, пригодно ли здание для безопасного использования, и помимо этого определить перспективы и комплекс мер по ликвидации последствий.

Еще одним фактором для выполнения технического обследования будет новое воздействие на ключевые конструктивные элементы. Например, при возведении дополнительных этажей. Здесь эксперт должен рассчитать, насколько безопасно начинать строительство на таком объекте.

Регулярному осмотру подлежат такие элементы здания как балки перекрытия, балконы, лестничные проемы и фундамент.

Экспертиза зданий и сооружений проводится в 3 этапа

Этапы обследования технического состояния зданий и сооружений

Порядок проведения экспертизы определяется ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Обследование технического состояния дома проводится в пять этапов:

Специалист может попросить точечно демонтировать отделку стен, пола или потолка, если она закрывает доступ к местам предполагаемых дефектов и мешает изъятию образцов для изучения.

На этом же этапе проводят обследование грунта основания: выкапывают шурфы, берут пробы, определяют физические и механические свойства грунта, рассчитывают сопротивление.

Результаты экспертизы представляют на бумаге в виде графиков, таблиц и схем, расчетов физического износа и несущей способности конструкций, фототаблиц, выводов. Документ также включает перечень мероприятий по ликвидации проблемных зон, описание перспективы дальнейшей эксплуатации объекта.

Экспертное заключение понадобится на проверках органов строительного надзора. Оно состоит из текстовой части с описанием выполненных работ, инициатив по ликвидации дефектов, фотографий визуального осмотра и документов, подтверждающих факт вступления компании в саморегулируемую организацию.

Также ГОСТ Р 31937-2011 регламентирует причины обследования и мониторинга состояния зданий и сооружений:

• по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;
• при обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформаций в процессе технического обслуживания, осуществляемого собственником здания (сооружения);
• по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с разрушением здания (сооружения);
• по инициативе собственника объекта;
• при изменении технологического назначения здания (сооружения);
• по предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора.

Существуют разные способы проверок зданий и сооружений:

• Комплексная проверка, где помимо конструктивных элементов анализируют почву, инженерные системы, акустические и теплоизоляционные показатели. Такое обследование помимо строительных экспертов проводят дополнительные специалисты со специализированным оборудованием.
• Выборочная, когда общая картина складывается на основании анализа нескольких помещений.
• Инструментальная, при которой с объекта собираются пробы материала для проведения лабораторных исследований.
• Визуальная, при которой анализируются исключительно внешний вид объекта.

Периодичность проверок

Новое здание подвергается техническому обследованию спустя два года эксплуатации. Затем между проверками должно проходить не более десяти лет. Но эксплуатация в условиях высокой сейсмической активности, избыточной влажности или агрессивной среды сокращает промежуток между проверками до пяти лет.

Допускаются внеплановые проверки на объектах в аварийном состоянии.

Техническое обследование должно осуществляться согласно установленного графика, даже если внешне конструкция выглядит надежной. Проактивная позиция в данном вопросе является гарантией безопасности и может предотвратить трагические ситуации, которые, как правило, возникают из-за отсутствия должного контроля.

Причины дефектов в конструкциях

В широком смысле можно выделить четыре группы причин, которые приводят к возникновению дефектов:

• ошибки при проектировании;
• нарушения технологии строительства и монтажа;
• неправильная эксплуатация;
• естественный износ конструкций.

В пределах каждой группы существуют более частные причины, непосредственно приводящие к повреждению конструкций, снижению их прочности и надежности.

Например, частые ошибки при проектировании — неправильный выбор конструктивной схемы здания, неучет особенностей грунта и уровня подземных вод, непродуманная система гидроизоляции, неверные расчеты эксплуатационных нагрузок на здание.

К нарушениям технологии строительства относятся использование некачественного бетона, недостаточное или избыточное виброуплотнение, несоответствующая проектным требованиям толщина арматуры, отклонение геометрических размеров конструкций от проекта. Банальная экономия на строительных материалах — основная причина преждевременного износа зданий.

Примеры нарушения эксплуатации — отсутствие регулярного техобслуживания, несвоевременное устранение протечек, мелких трещин и других незначительных дефектов.

Естественному износу подвержены здания и сооружения, которые долгое время находятся в эксплуатации. Под воздействием влаги, перепадов температур, солей и кислот, выветривания, многократных циклов замораживания-оттаивания, увлажнения-высушивания и других физических и химических факторов меняется структура конструкционных материалов. Металл подвергается коррозии, дерево расслаивается, бетон становится хрупким. В результате этих изменений снижается прочность конструкций, возникает угроза аварий.

Еще одна частая причина ускоренного износа — расположение зданий вблизи железнодорожных путей. Постоянная вибрация сокращает срок службы конструкций.

4 класса пригодности здания к эксплуатации

Каждой строительной конструкции присваивается один из четырех типов:

• Нормативное состояние;
• Работоспособное состояние;
• Ограниченно работоспособное состояние;
• Аварийное состояние.

Эксплуатация зданий в первых двух состояниях не предусматривает ограничений. Для объектов в ограниченном работоспособном состоянии разрабатывается график регулярного мониторинга для отслеживания технических характеристик конструктивных элементов.

Какие документы нужны от заказчика

Перед обследованием технического состояния строительного объекта заказчик должен подготовить и предоставить экспертам комплект документов. К ним относятся:

• Техническое задание, в котором указывают характеристики объекта, перечень подлежащих обследованию конструкций, причины проведения экспертизы и задачи, которые нужно решить с ее помощью.
• Документы на объект. Основной из них — технический паспорт. Дополнительно в отдельных случаях могут потребоваться журнал эксплуатации, акты предыдущих обследований, акт приемки после капремонта, акт расследования причин аварии. И хотя необходимость в них возникает редко, для повышения объективности результатов «Мэлвуд» рекомендует сохранять все документы, особенно с предыдущих экспертиз.
• Результаты изысканий, если они проводились.
• Фотографии объекта.
• Результаты лабораторных исследований.

Стоимость обследования зданий

Ценообразование будет индивидуальным в каждом конкретном случае. Больше всего на цену влияет площадь постройки и цель технического обследования. Факторы, осложняющие проведение экспертизы, а также проведение исследования в зимний период, могут увеличить конечную стоимость. Рекомендуем, если есть такая возможность, планировать исследование на период с весны по осень.

В стоимость включены обмерные работы, изучение строительно-технической документации, обследование конструкций непосредственно на объекте.

1 июля 2019

Автор: Анастасия Шишлянникова

Статьи по теме: