Экспертиза жилого дома

Поддерживаем клиента на всех этапах экспертизы

Какие задачи решает экспертиза частного дома?

Этапы проведения экспертизы нежилых и жилых помещений:

Стоимость проведения экспертизы частного жилого дома

Экспертиза частного жилого дома – это комплекс мероприятий, направленный на установление соответствия жилого дома требованиям, действующих нормативных документов. Провести экспертизу дома и получить экспертное заключение необходимо для подтверждения безопасности объекта и возможности его эксплуатации. В данном случае экспертное заключение необходимо для суда и других контролирующих органов.

В иных случаях экспертиза жилого дома проводится перед его покупкой для понимания общего технического состояния и возможных финансовых затрат для устранения дефектов.

Примеры проведенных экспертиз частных жилых домов

Экспертиза жилого дома перед покупкой: зачем она нужна и как ее проводят

Эксперты «Мэлвуд» рассказали о процедуре более подробно, ответили на самые частые вопросы клиентов, а также поделились реальными кейсами, когда экспертиза помогла покупателям.

При покупке дома важнее всего оценить не внешний вид, а техническое состояние. От этого зависят финансовые вложения будущего владельца. При простом визуальном осмотре невозможно проверить качество постройки и ремонта: нужны профессиональные знания. Рассказываем, как экспертиза технического состояния дома поможет вам сэкономить деньги.

Зачем нужно обследование дома перед покупкой

Перед тем как выставить дом на продажу, собственник обычно старается придать ему привлекательный внешний вид. Потенциальный покупатель замечает только то, что видно невооруженным глазом: аккуратный фасад, ровные стены, новые напольные и потолочные покрытия. Но за свежей отделкой могут скрываться дефекты, которые влияют на комфорт, а иногда и на безопасность проживания, и практически всегда на кошелёк покупателя.

Будущему владельцу это иногда грозит большими проблемами. В худшем из вариантов ему придется провести капитальный ремонт за свои деньги, что, разумеется, не входило в его планы при покупке. А может и вовсе случиться так, что дом из-за аварийного состояния окажется непригодным для проживания. Конечно, недобросовестные строители и продавцы встречаются нечасто, но полностью такую вероятность исключать нельзя. К тому же существуют скрытые дефекты, о которых собственник может просто не знать.

Избежать неприятностей поможет техническая экспертиза дома перед покупкой.

Инженер, который ее проводит, обладает знаниями в строительной сфере, располагает оборудованием и инструментарием для обследования. Благодаря этому эксперт может обнаружить неочевидные на первый взгляд дефекты, например:

• трещины фундамента;
• нарушение целостности кирпичной кладки;
• разрушение отделочного слоя;
• прогнившие деревянные конструкции;
• погрешности при монтаже стропильной системы и обрешетки;
• использование не соответствующих проекту некачественных строительных материалов (например, низкомарочного бетона, цемента);
• нарушение теплоизоляции стен и кровли и т.д.

Как видно из этого далеко не полного списка, о некоторых дефектах прежний владелец может даже не подозревать. Между тем, например, стремление подрядчика сэкономить на материалах и качестве строительных работ (нарушение строительных технологий, норм и правил) приводит к снижению прочности конструкций, сокращает срок эксплуатации дома и угрожает безопасности жильцов.

Экспертиза поможет потенциальному покупателю:

• оценить состояние дома, возможные расходы и понять, есть ли смысл в покупке;
• добиться снижения цены, предоставив продавцу убедительные аргументы;
• определить перечень работ по устранению дефектов;
• рассчитать примерные затраты на ремонт.

Главное преимущество экспертизы — экономия денег. Потратив несколько тысяч на обследование, можно сохранить миллионы. Кроме того, будущий владелец получает точную информацию о состоянии дома, избавляет себя от возможных конфликтов с продавцом и от лишнего стресса.

Когда необходима техническая экспертиза состояния дома

В идеале ее рекомендуется проводить во всех случаях, когда вы покупаете частный дом, коттедж или дачу от прежнего владельца. Экспертиза обязательна, если у вас есть сомнения насчет технического состояния объекта недвижимости.

О необходимости обязательной проверки дома перед покупкой свидетельствуют такие признаки, как:

• видимые трещины на фасаде здания;
• деформация стен и перекрытий;
• коррозия металлических конструкций;
• следы протечек;
• плесень на стенах;
• высолы на поверхности кирпичной кладки, и т. д.

Экспертиза также помогает установить причины дефектов, способы их устранения, рассчитать стоимость ремонта.

Еще одна ситуация, в которой может потребоваться обследование, — приемка нового дома от застройщика. В этом случае покупка уже состоялась, и у экспертизы другая цель: удостовериться, что объект построен без нарушений. Если обнаружатся дефекты, заключение эксперта поможет взыскать с подрядчика стоимость их устранения или убедить застройщика провести ремонт за свой счет.

Что обследует эксперт

Специалист экспертной организации проводит осмотр дома и придомовой территории, выполняет фото- и видеофиксацию, делает замеры. Многие дефекты можно обнаружить с помощью неразрушающих методов, но иногда приходится точечно вскрывать конструкции, чтобы оценить их состояние, взять пробы материалов. Здесь может возникнуть сложность: продавцы редко соглашаются на такие меры, тогда покупателю приходится принять на себя риски. Исследование со вскрытием занимает больше времени и стоит дороже. В нем бывает смысл, когда дом уже куплен или внесен задаток и покупателю нужно понять, какие конструкции требуют ремонта.

Объем обследования зависит от того, в каком состоянии продается дом, и от дальнейших планов покупателя. Если это только фундамент и коробка, определяют состояние несущих конструкций. Если дом продается с отделкой и покупатель не собирается делать ремонт, важно оценить качество отделочного слоя.

Конструктивные элементы здания, подлежащие обследованию:

• Фундамент. Эксперт осматривает его на предмет трещин, просадки, визуального крена, отклонения от вертикали, оценивает прочность бетона с помощью приборов.
• Стены. Если они кирпичные, то специалист проверяет целостность кирпича и всей кладки, качество швов, перевязки. Если стены из дерева, эксперт смотрит, нет ли следов гниения, в каркасном доме — соблюдены ли вентиляционные зазоры, качественно ли смонтирован каркас, надежно ли соединены конструкции, нет ли отклонений от вертикали. Также выявляют неровности поверхности.
• Крыша и кровля. В частных домах крыша в основном деревянная. Эксперт оценивает качество стропильной системы, древесины и креплений; определяет, нет ли следов гниения балок, повреждения жучком. При осмотре кровли проверяют качество монтажа, уклон, правильность установки водосточной системы, снегозадержателей, наличие течи.
• Окна и двери. Эксперт проверяет их целостность, качество установки, работоспособность конструкций.
• Инженерные коммуникации. Оценивают качество соединения трубопроводов, работоспособность систем.

Кроме того, эксперт обследует отмостку вокруг дома, ливневую канализацию.

При осмотре отделочного слоя оценивают качество работ — штукатурных, малярных, обойных, облицовочных. Обращают внимание, например, на такие дефекты, как трещины штукатурки, отслоения обоев, разрушение межплиточных швов и самой плитки.

Полный список проверяемых конструкций можно посмотреть в этом файле, который подготовили наши эксперты.

Этапы проведения экспертизы

Чтобы проверить качество постройки дома перед покупкой, сначала нужно договориться с продавцом: обследование проводят только с согласия владельца. После этого заказчик может выбрать экспертную организацию и заключить договор.

Экспертизу выполняют в несколько этапов.

1. Сбор и анализ документов. На практике редко удается собрать полный комплект. Продавец (если это частное лицо) не всегда располагает исчерпывающей информацией о строительстве, так что во многих случаях в распоряжении покупателя оказываются только фотографии дома. Но в любом случает стоит запросить у продавца и предоставить эксперту всю документацию на объект недвижимости: техпаспорт, технический план, проект, фото процесса строительства, акты скрытых работ, сертификаты на стройматериалы. Благодаря этому специалист получит много полезной для исследования информации.
2. Визуальный осмотр объекта. Эксперт осматривает дом снаружи и изнутри, оценивает состояние фасада, крыши, кровли, стен, перекрытий, инженерных коммуникаций (систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, вентиляции). Также специалист обследует прилежащую к дому территорию участка, по внешним признакам определяет состояние фундамента, отмостки и ливневки. На этом этапе выявляют видимые дефекты и устанавливают места вскрытий, если они необходимы.

Чаще всего экспертиза дома перед покупкой ограничивается визуальным осмотром. После этого эксперт переходит к оформлению результатов. Но в тех случаях, когда дом покупают от застройщика и при визуальном осмотре обнаруживаются дефекты, нужен еще один этап — инструментальные исследования.

3. Инструментальные исследования. С помощью измерительных приборов определяют параметры строительных конструкций. При необходимости вскрывают пол и перекрытия в 1–2 точках, берут пробы материалов, проводят лабораторные исследования.
4. Обработка данных. Эксперт оценивает результаты осмотра и измерений, делает выводы о состоянии конструкций и коммуникаций, сверяет фактические данные с указанными в документах, составляет дефектную ведомость.
5. Оформление выводов. По итогам обследования эксперт готовит отчет с выводами и смету на ремонтно-восстановительные работы для заказчика.
6. Защита экспертизы в суде. Если дело доходит до судебных разбирательств, судья может вызвать эксперта, проводившего экспертизу в суд для пояснения выводов в заключении. Наши эксперты делают это бесплатно. Всегда.

Результаты экспертизы строительства дома

Оформление результатов зависит от цели исследования.

Если проводится экспертиза перед покупкой, специалист по желанию заказчика готовит акт обследования в рукописном или печатном виде и при необходимости разъясняет результаты устно. Смету строительных работ в этом случае не считают, потому что в ней нет необходимости. Для заказчика важно узнать реальное техническое состояние дома: наличие дефектов, строительных ошибок, степень износа, необходимость дополнительных ремонтных работ. Советы эксперта помогут принять решение о покупке, выбрать лучший из нескольких вариантов, избежать необоснованных трат.

В случае приемки дома от застройщика покупатель получает на руки экспертное заключение со сметой на ремонтно-восстановительные работы. Покупка уже состоялась, и теперь важно понять, качественно ли построен дом. Если окажется, что подрядчик не в полном объеме выполнил работы по договору или нарушил нормативные правила, экспертное заключение поможет привлечь его к ответственности. Документ послужит основанием для того, чтобы потребовать с застройщика устранения дефектов, а смета определит сумму взыскания.

Кейсы «Мэлвуд»: как экспертиза помогла покупателю получить выплату от застройщика

Молодая семья в 2018 г. приобрела загородный коттедж в элитном жилом комплексе под Новосибирском. Уже следующим летом обнаружились проблемы: сырость и плесень на стенах первого этажа. В ответ на претензию застройщик заказал экспертизу канализационной сети. Исследование выявило дефекты трубы. Гарантийная служба застройщика соорудила конструкцию для отсечения грибка, но это не помогло радикально решить проблему.

В 2020 г. собственники обратились в компанию «Мэлвуд», чтобы провести независимую экспертизу. Наше обследование выявило дефекты в кирпичной кладке: строители сэкономили на арматуре, местами заменили кирпич строительным мусором. Эксперты пришли к заключению, что дальнейшая эксплуатация дома небезопасна.

Аннулировать договор купли-продажи собственникам не удалось. Тогда они обратились в суд с иском, по которому требовали обязать застройщика вернуть стоимость дома (6 290 000 р.), возместить убытки (6 824 725 р.) и моральный вред (1 000 000 р.). После проведения дополнительной судебной экспертизы суд удовлетворил иск, и покупатель, хоть и не сразу, получил выплаты от застройщика.

Пример этой семьи — не единственный случай, когда покупатели дома заказывали экспертизу в «Мэлвуд» и затем обращались с результатами в суд.

А вот еще один кейс, наглядно иллюстрирующий пользу экспертизы перед покупкой. Клиент обратился в «Мэлвуд», чтобы оценить техническое состояние трехэтажного жилого дома площадью 370 м2. Целью заказчика было решить, стоит ли совершать покупку.

Наши эксперты обследовали фундамент, стены, перекрытия, крышу, кровлю, перегородки, окна, двери, полы, лестницы, системы электроснабжения и канализации. Стоимость экспертизы составила 22 800 р.

В результате обследования обнаружили сквозные трещины в несущих стенах, следы течи в кровле, коррозию металлических конструкций лестниц, критическое состояние канализации и много других, более мелких дефектов. Клиент отказался от покупки, сэкономив тем самым почти 4 000 000 р.

Вывод

Экспертиза перед покупкой необходима, если вы хотите удостовериться в исправном техническом состоянии дома или подозреваете наличие дефектов. Выводы исследования помогут принять взвешенное решение о покупке и нередко — убедить продавца снизить цену. Обращайтесь в «Мэлвуд», чтобы заказать профессиональную и объективную экспертизу жилого дома.